Zakaj je bistven temeljit pregled nepremičnine pred nakupom?

Kupujete parcelo za gradnjo, stanovanje v večstanovanjski hiši ali hišo za investicijo? Pred samim nakupom je bistvenega pomena, da preverite kaj sploh kupujete. Naj navedem, dva primera iz prakse, ki sta imela velike posledice za kupca.

Primer iz prakse št.1 - Prodajalec trdi, da ima hiša vso dokumentacijo urejeno

Na nas se je obrnila stranka, ki je želela kupiti stanovanjsko hišo v 3.gradbeni fazi. Da bi lahko nepremičnino kupila bi morala najprej prodati svoje stanovanje ter vzeti dodaten kredit. Ker je to velik korak, so se obrnili na nas, da jim svetujemo pred nakupom. Povedali so nam, da je dokumentacija urejena, da ima hiša gradbeno dovoljenje (uporabnega seveda še nima, ker ni dokončana). Dobimo 'vso' dokumentacijo v roke in se lotimo pregleda. Pregledamo zemljiškoknjižno stanje, portal GURS-a, prostorski informacijski sistem občine, kjer leži nepremičnina in vse ostale spletne kotičke. 

Kaj ugotovimo? Hiša ima gradbeno dovoljenje, vendar so jo pri izvedbi podaljšali (za dobra dva metra) in premaknili bližje javni dostopni cesti - dejansko je en del hiše na občinski cesti. Kaj svetujemo stranki? Hiša ni skladna z gradbenim dovoljenjem in glede na to, da leži na občinski cesti (torej na tuji nepremičnini) legalizacija ni možna oz. bi za seboj prinesla ogromne nesorazmerne stroške. Nakupa v tej fazi ne priporočamo ampak predlagamo, da zadevo uredi prodajalec.

Primer iz prakse št.2 - Kupec je kupil parcelo na kateri ni možno graditi

Do tega primera smo prišli po drugi poti - za projektanta smo pripravljali preveritev možnosti za gradnjo na parceli, ki je podlaga za projektiranje in pridobivanje projektnih pogojev. Med pregledom OPN (občinskega prostorskega načrta) občine, kjer leži parcela, smo naleteli na zanimiv člen (ki ga laik hitro spregleda). Člen je pravil nekako tako: na območju predmetne parcele je predviden sprejem OPPN (občinski podrobni prostorski načrt), do sprejema le-tega, na tem območju ni dovoljena novogradnja temveč le sprememba namembnosti in rekonstrukcija obstoječih objektov.

Kaj to pomeni? Kupec je kupil parcelo na kateri (zaenkrat) sploh še ne more graditi - kdaj bo sprejeti OPPN še ni znano! Možna je edino sprememba namembnosti ali rekonstrukcija - v obeh primerih je kupec vezan na obstoječe gabarite stavbe in ni 'svoboden' pri projektiranju. Ali bi kupil parcelo, če bi prej vedel za to izjemo? Sigurno ne. Pri nakupu mu ni nihče omenil tega bistvenega člena - niti prodajalec, niti nepremičninski agent. 

Kako se zavarovati?

Pregled nepremičnine ni strošek ampak investicija, ki kupcu v prihodnosti prihrani številne nevšečnosti in ogromne stroške povezane s tem. Namen je zmanjšati tveganja in zagotoviti, da kupec natančno ve, kaj kupuje.

Pregled nepremičnine, ki ga opravimo je sestavljen iz 3.korakov (vsebina se rahlo razlikuje glede na to ali gre za parcelo ali obstoječ objekt):

1. pregled zemljiškoknjižnega stanja (lastništvo, bremena in obremenitve, najemna razmerja, morebitni spori),

2. pregled namenske rabe zemljišča in prostorskih aktov ter komunalne opremljenosti (dovoljene dejavnosti, namenska raba, skladnost s prostorskimi akti, komunalna opremljenost, dostop, urejenost parcelnih mej, varovanja in omejitve),

3. pregled dokumentacije - gradbeno in uporabno dovoljenje, projektna dokumentacija (ali je obstoječ objekt zgrajen zakonito, ali ima popolno projektno dokumentacijo, ali se je objekt po pridobitvi dovoljenj spreminjal, ali je legalizacija sploh možna ipd.).

V primeru nakupa parcele za gradnjo pripravimo celovite pogoje za gradnjo, s katerimi lahko odidete do arhitekta in nadaljujete postopek projektiranja (in se izognete primeru št.2).

Sodelovanje poteka v okviru strokovnega svetovanja, obiska lokacije, pregleda dokumentacije in na koncu izdelave obsežnega pisnega mnenja oz. poročila.